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告别"救火式"运营：存量时代下商业综合体如何用数字化突破管理瓶颈
2025-08-05
存量时代来临
传统商业地产管理模式亟待革新
商业地产正站在历史性的转折点上。根据优点商圈数据统计，2025年上半年新开业商场203个，数量与去年同期基本持平，但结构变化却令人瞩目——旧改和调整升级类项目占比激增至40%，较去年同期的25%暴增15个百分点。这一数据背后透露的信号异常清晰：商业市场已正式步入存量时代。
在这一新的市场格局下，各家商管品牌的竞争焦点已从规模扩张的速度比拼，转向深耕细作的精细化运营能力较量。然而，传统的房地产开发思维依然在很多企业中根深蒂固。在这种思维主导下，商业综合体往往被简化为钢筋水泥构成的物理载体，管理层的关注重心集中在"投资开发"与"资产退出"两个端点，追求资金的快速回笼，却忽视了持有型商业资产全生命周期的价值挖掘。
更为严重的是，这种粗放式管理思维导致企业对运营环节的重视程度严重不足，甚至简单地将招商入驻与租金收取等同于运营管理的全部内涵。在此种管理范式主导下，制度建设流于表面，管理手段过度依赖人工的重复性劳动，不仅人力成本居高不下，管理效能也难以提升，最终制约了资产价值的最大化释放。
面对商业地产全面进入精细化运营时代的现实，传统管理模式已显得力不从心。唯有通过引入先进的数字化管理工具，构建以数据为核心驱动力的智能决策系统，才能实现对市场趋势、客户需求、竞争对手动态的精准把握。这种数字化转型不仅能有效突破传统管理模式的效率瓶颈，更能为精细化运营提供强有力的技术支撑，持续优化资产运营表现，构建具有可持续增长潜力的商业运营新生态。
传统管理之痛
一位商业运营经理的真实困境
让我们跟随某大型购物中心运营经理小F的脚步，深入了解传统管理模式下的现实困境。小F常自嘲自己更像"救火队员"，因为每天的工作都被各类突发状况填满。
租约管理的盲区陷阱
某个周二上午10点，原本约定当天装修的女装店突然失联。小F匆忙联系招商部门，才发现品牌方因备货不足，早在15天前就发送了变更函，要求延期10天进场。然而，这封关键的变更函至今仍躺在小F 200多封未读邮件中。为给品牌腾出位置，小F三天前刚清退了月租8万的快闪店，如今200平米的黄金位置只能闲置，10天损失高达2.6万元。
下午2点的例行检查中，小F发现某餐饮店在营业时间大门紧闭。忙碌地协调财务查账、物业清点、联系租户后，才想起查看邮件——招商部一周前就已发送解约通知，差点让商场为跑路品牌埋单。
财务对账的效率黑洞
当小F收到本月欠租品牌名单时，惊讶地发现某餐饮品牌竟在其中，而他清楚记得上周巡检时，店长信誓旦旦地保证已按时缴费。为查明真相，小F调取打款记录，却未发现该账户的付款信息。进一步联系租户后得知，对方确实按时打款，只是更换了转账账户。经过再次核查，终于在一周前的收款记录中找到了来自陌生账户、金额完全一致的付款。
当小F如释重负地走出财务部时，窗外已近黄昏。3个小时耗费在本不该存在的谜题上，让原计划下午洽谈的促销活动安排再次泡汤。
设备和系统的管理困局
在某次知名儿童作家签售会当天，小F提前到达南门中庭，迎面而来的热浪几乎凝固了空气，排队的家长们T恤湿透，物业老陈握着对讲机大喊："空调阀门卡住了，手动重启至少需要两小时！"然而，当小F转身来到北区冰场时，景象却截然不同。学员们裹着租来的棉服瑟瑟发抖，温控器显示现场温度仅有18℃。
这种冷热不均的现象贯穿整个暑假，每天都有数起温度投诉，客流环比暴跌约20%。月底能耗账单出炉时，超支约80万的数字让所有人震惊。
数据孤岛的决策迷局
月底的经营分析会上再次出现荒唐场景。招商总监自豪地宣布：“本月出租率提升至95%，新签5家快闪店！” 财务经理随即反驳道：“本月利润下滑60万，预算缺口又扩大了。” 小F补充道：“本月新开业门店5家，撤店1家，开业率提升至93%。” 项目总却大发雷霆：“经营指标看着都挺好，可是财务指标怎么越来越差了？” 经过梳理才发现，新签的快闪店业绩远不如闭店的正店。加上能耗费超值，一个月的忙碌和努力又一次付诸东流。
数字化革新
从"救火战场"到"精控中枢"
传统商场运营中的种种痛点，正是数字化转型要解决的核心问题。新一代智能化管理系统通过将大数据分析、人工智能算法与物联网技术深度融合，能够7×24小时实时监控商场各区域的运营状态，基于历史数据和机器学习算法对未来趋势做出精准预测，让管理者从疲于应付突发状况的被动局面中解放出来，转变为能够主动预见问题、掌控全局的决策者。
基于龙湖商业20余年项目管理的成功实践与经验沉淀，基于商业经营管理平台、商户服务平台、驾驶舱决策中枢和物联网平台这四大平台，构建了一套全面且智能的数字化商业管理解决方案。该方案立足商管业务的全域生态体系，贯穿目标管理、经营管理、合约管理、商户管理、品质管理等关键板块，深度覆盖商业运营的每个环节。
商业经营管理平台：告别信息孤岛的一站式工作枢纽
针对租约变更信息遗漏、部门间协作脱节等传统痛点，商业经营管理平台构建了统一的信息中枢，让所有关键业务信息实时流转、智能预警。
通过提炼商业项目的经营策略标签，为运营团队提供目标设定、下钻分析的系统化支持，与月度经营计划紧密衔接，将宏观目标细化为具体任务。
动态规划未来若干月份经营计划，通过读取合约数据实现自动化收入预判，整合招商、运营推广、物业工程等多职能协同场景，形成"目标-执行-复盘"的完整闭环管理模式。
为现场管理人员量身定制智能化工作界面，系统自动推送待办事项提醒，实现工单智能分配、自动流转，有效解决了重要信息埋没在海量邮件中、关键事项处理滞后的痛点。
集团对巡检标准和操作流程实施统一管理，运用巡检清单配置、多层级品质检查、工单流转与响应、品质得分公示等功能，让品质检查结果信息实现可视化呈现，推动现场品质管理走向规范化、体系化、标准化。
商户服务平台：构建共赢互利的商业生态
商业经营管理平台解决了内部管理协同的问题，而商户服务平台则致力于优化经营者与商户的全链条互动体验。在传统管理模式下，财务对账效率低下、商户信息变更传递滞后、商户服务体验碎片化等问题严重影响了商户关系管理质量。商户服务平台通过数字化手段重塑这一体系，不仅大幅提升服务效率，更能增强商户粘性。
实现商户资料上传、合同预览、电子签约、合同归档全流程在线操作，系统自动记录签约、变更、解约进程，有效解决商户状态信息更新滞后的行业痛点。
在线实现商户图纸审核、铺位交接、预约进场、施工验收、开业申请、撤场验收等功能，减少商户到场次数，随时查询商铺进展，提升合作效率与满意度。
在线实现商户业绩上报、结算、校准、稽核等功能，提高营业额采集的便捷性和管理效率。根据商户上报的业绩自动测算抽成租金，助力管理者直观掌握商户经营状态。
依据合同约定自动生成账单、下发催缴函、收取各类费用，运用多维度验证机制构建智能化款项匹配系统，大幅提高财务对账准确性与工作效率，有效降低人工干预风险。
驾驶舱智能决策中枢：数据驱动的管理智慧"外脑"
在传统管理模式下，各部门数据标准不统一、信息孤岛现象严重，常常出现招商、财务、运营等部门数据相互矛盾的情况。驾驶舱智能决策中枢将分散在各个业务系统中的数据进行统一整合、清洗、分析，为管理者提供准确一致的决策依据。
通过数据可视化技术，直观展现资产分布、经营状况、租约结构等关键信息，助力管理者高效掌握全局态势。多维数据交叉分析构建项目管理雷达风险模型，聚焦风险项目进行及时预警，推动资产持续优化与价值提升。
借助BIM数字孪生技术赋能，对项目物理实体空间开展实时查验，进行业态分布、空置分布以及滞重空间的透视分析。通过坪效、客流、租赁单价等指标的热力图综合分析，精准捕捉空间运营效能瓶颈，为空间优化提供科学依据。
满足项目个性化分析需求，提供高度灵活的自定义分析功能。通过直观的拖拽操作方式，支持不同维度数据任意组合与排列，自由选择所需的数据维度和指标，生成精准的定制化对比结果报表，增强策略针对性。
智能建筑与IoT物联网融合：为建筑植入"自主神经系统"
针对商业综合体温控不均、能耗成本高企、设备故障响应滞后等传统痛点，系统化实现从被动响应向主动预防的转变。
采用先进的分户分区温度传感检测技术，通过AI驱动的动态策略算法，精准平衡建筑内部各区域温差，实现个性化、差异化的温度控制策略推送，打造"千人千面"的舒适环境体验，彻底解决传统温控管理中的冷热不均问题。
基于物联网传感器实时采集设备运行数据，运用大数据分析和机器学习技术建立设备健康状态预测模型，前瞻性地制定维护保养计划。不仅显著提升设备运行效率，更能大幅降低突发性维修成本支出，实现从被动维修向主动维护的根本性转变。
数字化赋能
释放存量资产长期价值
随着商业地产市场全面迈入存量管理为主的下半场，资产管理能力已成为企业构建核心竞争力的战略支点。数字化系统作为贯穿商业运营管理全业务流程的核心引擎，不仅能够有效整合各环节业务信息，彻底消除数据孤岛，更能借助智能分析与预测技术，高效解决各阶段的关键痛点问题。
在数字化赋能下，企业能够灵活应对市场变化，优化资源配置，稳步提升运营效率，持续释放存量资产的长期价值潜力。那些能够率先拥抱数字化转型、充分释放数据价值的企业，必将在这场深刻的行业变革中占据先机，成为引领行业发展的中坚力量。
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